Taşınmazların Kütüğe Geçirilmesi

Tapu siciline taşınmaz olarak yazılacaklar arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyetine kolu olan bağımsız bölümlerdir.

Arazi, hukuksal de geometrik yöntemlerle belirlenmiş arzu parçasıdır. Pafta ada parsel gibi bölümlere ayrılır.

Kat mülkiyetine tabi bağımsız bölümler, ana taşınmazın bağımsız mülkiyetine konu olan bölümleridir.

Bağımsız ve sürekli haklar; bağımsız ve sürekli irtifak hakları, belirli koşullarla hak sahibinin yazılı istemi üzerine tapu kütüğünün ayrı bir sayfasına taşınmaz olarak tescil edilir. Tapu kütüğüne kaydedilmesiyle niteliği değişmez. Taşınmazlar ilişkin hükümler uygulanır. Bu haklar üçüncü kişilere devredilebilir, mirasçılara geçebilir ve üzerinde her türlü aynı ve kişisel hak kurulabilir. 

Bir irtifak hakkının bağımsız olması, bu hakkın bir taşınmaz veya bir kişi yararına kurulmamış olmasıdır. Bu bakımdan intifa ve oturma hakkı gibi kişisel irtifakların tapu siciline bağımsız bir ittifak olarak kaydedilmesi mümkün değildir. Bir taşınmaz yararına kurulan irtifak hakları taşınmazdan ayrı olarak devri edilemeyeceği için bunlarda bağımsız şekle değildir. İrtifak haklarından üst hakkı ve kaynak hakkı ve Devremülk hakkı bağımsız niteliktedirler ve tapu kütüğüne ayrı bir sayfayı kaydedilebilirler.

Tapulu Taşınmazların Bölünmesi veya Birleştirilmesi

Birden fazla taşınmazın birleştirilerek tek bir taşınmaz haline getirilmesine veya tek bir taşınmazın birden fazla taşınmaza bölünmesi mümkündür.

Her yeni taşınmaz için bir kütük sayfası açılır. Aynı veya değişik malike ait birbirine bitişik taşınmazların birleştirilmesi mümkündür. Ancak bütün hak sahiplerinin onay alınması gerekir.

Tapu Sicilinde Taşınmaza İlişkin Kayıtlar

Tapu siciline taşınmaza ilişkin belli başlı kayıtlar konulabilir.

Bir taşınmazın ayırt edici bilgilerini içeren kayıtlar, taşınmazın kayıtlı olduğu sahibinin sol tarafına yazılır. Ayrıca beyanlar sütununa yanına taşınmazın değeri yazılır.

Ayni Hakların Tescili, Terkini ve Tadili

Ayni haklara ilişkin bu kayıtları şu şekilde açıklamak mümkündür:

Tescil

Tescil, tapu kütüğünde taşınmaza ait sayfaya ayni hakların yazılmasıdır. Tescil islemenin konusuna; mülkiyet hakkı, irtifak hakları, taşınmaz yükü, rehin hakları ile kat mülkiyeti yasasına göre kurulan kat mülkiyeti ve kat irtifakı girer. Kütüğe yapılacak tesciller, istem tarihine ve sırasına göre yapılır.

Tescilin Koşulları

Yetkili Kimsenin İstemi: Bu tescil işleminin yapılabilmesi için bunun yetkili kişi tarafından yazılı olarak istenmesi gerekir. Tasarruf işlemi niteliğindedir. Kurucu yenilik doğuran bir işlemdir. Tescili bozucu veya hükümsüz kılıcı kayıt ve koşula bağlanamaz. Tescile isteme hakkı kurularak küçükte malik olarak gözüken kişiye tanınmıştır. Tapu sicil müdürlüğüne yazı olarak yapılır.

Belgelendirme: Tescil işleminin yapılabilmesi, istemde bulunanın tasarruf yetkisini hukuksal nedenini belgelemiş olmasına bağlıdır.

Tescilin Olumsuz Etkileri

Ayni hakların tapu kütüğüne tescil edilmek sizin doğmamasına ve terkin edilmedikçe sona ermesinde tescilin olumsuz etkisi denir. Tescil işlemi yapamadıkça bir ayni hak doğmaz.

Aşağıda sayılan durumlarda tescil yapamadan ayni hak kazanılabilir:

• Mülkiyet hakkının tescilsiz kazanılması.
• İrtifak hakkı ve taşınmaz yükünün tescilsiz kazanılması.
• Rehin hakkının tescilsiz kazanılması

Tescilin Olumlu Etkisi

Ayni hakların doğum için gerekli bütün kurucu unsurları içeren bir tescilin kişiye istemde bulundu ayni hakka kazanmasına tescil olumlu etkisi denir. Koşullar şu şekildedir.

Hakkı kazanacak kişi, üçüncü bir kişi olmalıdır. Kazanılacak hak ayni bir hak olmalıdır. Kazanma Yolsuz bir tescil ile dayanmalıdır. Hak kazanacak kişi iyi niyetli olmalıdır. Hak kazanmak için gerekli diğer kurucu unsurları mevcut olmalıdır.

Terkin

Terkin, bir tescilin çizilerek hükümsüz kılınmasıdır. Terkin ya aynı bir hakka sona erdirmek için ya da gerçeğe uymayan bir tescili gerçeğe uydurmak için yapılır.

Tescil şekli bir diğer taşıyorsa terkin yolu ile üçüncü kişilerin bu kaydı dayanarak hak kazanmalarına engel olur. Tapu memuru taşınmaz maliki’nin terkin isteğini yerine getirirse her ilgili bu işlemi kendisine tebliğ tarihinden başlayarak 30 gün içinde terkine karşı dava açabilir.

Tadil

Tadil yani bir diğer adıyla değiştirme, bir ayni hakkı daraltıyorsa terkin, genişletiyor ise tescil niteliğindedir. Bağımsız bir kayıt biçimi değildir. Hak sahibinin istemin evde yetkili makam veya mahkeme kararına dayanarak yapılır.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK