Taşınmaz Mülkiyetinin İradi Kısıtlamaları

Taşınmaz mülkiyetinin iradi kısıtlamaları, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkının kendisine tanıdığı yetkileri bir hukuksal işlemle başka bir kişi yararına kısıtlamasıdır.

Bu durum değişik şekillerde olabilir. Örneğin sınırlı ayni haklar bu nitelikte birer kısıtlama oluştururlar. Bunun dışında malik, mülkiyeti devir yetkisini de kısıtlayabilir; bunlar sözleşmeden doğan önalım (şufa), alım (iştira) ve gerialım (vefa) hakkı olarak üçe ayrılmaktadır.

Kişisel nitelikle olan bu sözleşmeler tapuya şerh edilmekle üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilirler. Bu sözleşmeler tapuya şerh edilmezse yalnızca sözleşmenin tarafı olan malike ve onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilirler.

Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, taşınmaz malikinin taşınmazını üçüncü bir kişiye satması durumunda, kendi iradesi ile başka bir kişi yararına tanıdığı, taşınmazı satın alabilme yetkisi veren yenilik doğuran haktır. Bu hakkın kullanılması ile alıcı ve önalım hakkı sahibi arasında bir satış ilişkisi doğar.

Önalım hakkı kullanılırken kütükte (önalım sözleşmesinde) özel hükümler varsa (nitelikli, vasıflı önalım) buna uygun davranılır. Kütükte özel koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır (TMK m. 735/1, son c.).

Örneğin önalım sözleşmesinde satış bedelinin 800.000 TL olacağı öngörülmesine karşın taşınmaz üçüncü kişiye 1.200.000 TL’ye satılmışsa önalım hakkı sahibi önalım hakkını 800.000 TL üzerinden kullanır. Bu durumda üçüncü kişi geri kalan 400.000 TL’yi kendi satıcısından nedensiz zenginleşme kurallarına göre isteyebilir.

Önalım sözleşmesi, alım ve gerialım sözleşmelerinden farklı olarak adi yazılı şekle bağlıdır. Bu geçerlilik koşuludur. Yazılı şekilde yapılmayan önalım sözleşmesi geçerli değildir (TBK m. 237/3).

Önalım hakkı en çok on yıllık süre için kararlaştırılabilir ve yasalarda belirlenen süreyle tapu siciline şerh edilebilir (TBK m. 238). Sözleşmeden doğan önalım hakkı, tapu kütüğüne şerh verilince şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir (TMK m. 735/1). Tapuya şerh için şerh sözleşmesi yapılması gerekir.

Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK m. 735/2). Taraflar, taşınmaz satıldığında bunu noter aracılığı ile önalım hakkı sahibine bildirmek zorundadır (TBK m. 241). Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır (TMY m. 735/3).

Önalım hakkı sahibi önalım hakkını, kendisine bildirim tarihinden itibaren en geç üç ay ve her halde üçüncü kişiye satışın yapıldığı tarihten itibaren iki yıl içinde dava açarak kullanmak zorundadır (TBK m. 242). Süreler hak düşürücü niteliktedir.

Önalım davasının sonucunda istem haklı bulunursa mahkemenin vereceği karar yenilik doğurucu, sonradan yapılacak tescil ise açıklayıcı (bildirici) nitelikte olacaktır.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı, aksine anlaşma olmadıkça devredilemez, ancak miras yoluyla geçer (TBK m. 239/1). Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 239/2).

Alım Hakkı

Alım (iştira) hakkı, hak sahibine, tek taraflı bir beyanla bir taşınmazın mülkiyetinin devrini isteme yetkisini veren yenilik doğuran bir haktır.

Alım hakkı tapu kütüğüne şerh verilebilir. Tapu kütüğüne şerh verilen alım hakkı, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir (TMK m. 736/1). Ancak şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK m. 736/2).

Alım sözleşmesinin geçerli olması için resmî şekilde yapılması gerekir (TBK m. 237/2). Alım hakkı sahibi bu hakkını kullandığı takdirde, taşınmaz maliki ile arasında alım sözleşmesindeki koşullara uygun bir satış ilişkisi doğar. Karşı taraf tescilden kaçınırsa açılacak davada (TMK m. 716) yargıcın vereceği karar, kurucu nitelikte bir karardır (TBK m. 239),513 Sözleşmeden doğan alım hakkı, aksine anlaşma olmadıkça devredilemez, ancak miras yoluyla geçer (TBK m. 239/1). Bu hakların devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen (resmi) şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 239/2).

Gerialım (Vefa) Hakkı

Gerialım (vefa) hakkı, taşınmazını başkasına devretmiş olan kişiye, sözleşmede belirlenen koşullarla ve tek taraflı bir irade beyanıyla onu geri alma yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Gerialım hakkında, alım ve önalım hakkından farklı olarak yalnızca satıcıya tek taraflı irade beyanı ile daha önce mülkiyetini devretmiş olduğu malı geri elde etme hakkı verilmektedir.

Gerialım hakkı kullanılınca, muhatap ile hak sahibi arasında bir satış ilişkisi doğar Geri alım sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmî şekilde yapılması gerekir (TBK m. 237/2). Gerialım hakkı tapuya şerh verilebilir.

Tapu kütüğüne şerh verilen geri alım hakkı, şerhte belirtilen süre içinde her malike karşı kullanılabilir (TMK m. 736/1). Ancak şerhin etkisi, her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer (TMK m. 736/2).

Sözleşmeden doğan geri alım hakkı, aksine anlaşma olmadıkça devredilemez, ancak miras yoluyla geçer (TBK m. 239/1). Bu hakkın devredilebileceği sözleşmeyle kararlaştırılmışsa devir işlemi hakkın kurulması için öngörülen (resmí) şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 239/2).

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK