Tapu Kaydının Düzeltilmesi

Tapu kaydının düzeltilmesi belli başlı şekillerde gerçekleşir.

Yolsuz Tescilin Düzeltilmesi

Yolsuz tescil, her hak durumuna uymayan ya da gerçeği yansıtmayan tescile denilmektedir. Türk Medeni Kanunu’na göre, bağlayıcı olmayan bir hukuksal işleme dayanan veya hukuksal nedenden yoksun bulunan tescile yolsuz tescil denilmektedir.

Yolsuz tescil, tescilin geçerli bir nedene dayanmaması veya geçerli bir tescil isteminin bulunmaması ya da tapuda belgelere aykırı bir tescil yapılmış olmasının ileri gelebileceği gibi, başlangıçta geçerli olan bir tescilin hakta sicil dışı oluşan değişiklik, hakkın sona ermesi veya sahibinin değişmesi nedeniyle sonradan yolsuzlaşmasından da ileri gelebilmektedir.

Türk Medeni Kanunu’na Göre Tescilin Düzeltilmesi Yolları

Düzeltme, eski tescilin terkini ve yeni bir tescilin yapılması biçiminde de olabilir.

Tescilin Kurucu Unsurlarında Eksiklik Nedeniyle Yolsuz Olması

Eğer tescilin kurucu unsurlarında bir eksiklik mevcutsa ve bu eksiklikten dolayı tescili olsa bu durum aşağıdaki şekillerde düzeltilebilir.

Anlaşmayla Düzeltme

Yolsuz tescil, ayni hakkın gerçek sahibi ile yararına yolsuz tescil yapılmış olan kişi arasında yapılacak bir sözleşmeyle düzeltilebilecektir.

İstenen sözleşmenin resmi bir sözleşme olup olmaması gerektiğini ilişkin net bir anlaşma bulunmamaktadır. Genel kabul gören görüş ise resmi bir sözleşmenin varlığı ve hak sahibi gözüken kişinin düzeltme istemi gereklidir. Ancak yolsuz tescil terkin de düzeltecekse herhangi bir anlaşmaya gerek bulunmamaktadır. Sicile bu hakkın sahibi gözüken tek taraflı işlemi yeterli olacaktır.

Mahkeme Kararıyla Düzeltme

Bir ayni hak Yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden ayni hakka zedeleyen kimse, tapu sicilinin düzeltilmesi dava edebilir.

Tapu sicilinin düzeltilmesi davasının niteliği tartışmalı olmakla birlikte hak sahibi olan kişinin bu hakkını koruyan bir dava olması sebebiyle ayni bir davadır. Sicilin düzeltilmesi davası ayni hak varlığını koruduğu sürece açılabilir. Ancak davalı, dava konusu hakkı olan zamanaşımı yoluyla kazanmış ise ortada yolsuz tescili kalmayacağı için artık düzeltme davası açılamaz.

Yine kadastroya dayanan tescillere karşı, kadastro tutanaklarını kesinleşmesinden itibaren kadastrodan önce hukuksal nedenleri dayanılarak açılacak davalar on yıllık hak düşürücü süreye tabiidir.

Davacı yolsuz tescile ayni hakkı ihlal etmiş olan kişidir. Ayni hakka sahip olmayan kişiler bu davayı açamaz. Kütükte Yolsuz tescile malik gibi gözüken kimse başkalarına karşı herhangi bir nedenle düzeltme davası açamaz.

Düzeltme davası, adına yolsuz tescil yapılan kişiye karşı açılabileceği gibi, bunun külli haleflerine ve bunlardan hak kazanan kötü niyetli üçüncü kişilere karşı dava açılabilir. Bu dava yolsuz şerhten yararlanan ve beyanlar hanesinde yararına yolsuz kayıt yapılan kötü niyetli üçüncü kişilere karşı da açılabilir. Ancak iyi niyetli bir üçüncü kişi, yolsuz tescile güvenerek düzeltmeden önce bir ayni hak kazanmışsa onu bu hak korunur.

Tapu Memurunun Hatası Yüzünden Tescilin Yolsuz Olması

Yolsuz tescil, tapu memurunun hatası yüzünden doğmuş olabilir.

Tapu memuru ilgililerin yazılı rızaları yoksa tapu sicilindeki yanlışlığı ancak mahkeme kararıyla düzeltebilir. Ancak tapu memuru basit yazım yanlışlarını kütük kuralları uyarınca re’sen düzeltir.

Hakta Oluşan Sicil Dışı Değişiklik Sonucu Tescilin Yolsuz Olması

Bir taşınmazın mülkiyetini işgal, miras, kamulaştırma, cebri icra veya mahkeme kararına dayanarak sicil dışı yoldan kazanan kişi, tek taraflı tescil istemi ile doğrudan tescili yaptırabilir. Eğer tescil şeklen de olsa bir değer taşımıyorsa TMK madde 1026 uygulanarak hak terkin edilir, böylelikle de sicil düzeltilmiş olur.

Hak kütük dışında sona ermiş olmakla birlikte, kütükteki tescil şekli bir değer taşıyor ve sona eren ayni hakkın sahibi hakkı terkin etmiyorsa, malik sicilinin düzeltilmesi davası açmak zorundadır.

Yolsuz Şerhlerin ve Beyanların Diğer Bilgilerin Düzeltilmesi

Yolsuz bir şerh varsa ya şerh verilen hakkın sahibi düzeltmeye rıza gösterir ya da bu şerhe ayni hakkı zedelenen kimse düzeltme davası açarak şerhin terkinini sağlayabilir.

Yolsuz bir beyan, kural olarak bütün ilgililerin buna yazılı bir ceza göstermeleri durumunda düzeltilebilir. Taşınmazın niteliklerini gösteren bilgilere ilişkin kayıtların baştan veya sonradan gerçeği uymaması durumunda bunu öğrenen tapu memuru yanlış kaydı re’sen düzeltebilir. Ancak taşınmazın yüzölçümü hakkındaki kayıtlar tesciller hakkında düzeltmen söyle tabiidir.

Av. Ahmet EKİN & Stj. Av. Ezgi DEMİROCAK