Kiralanan Taşınmazların Tahliyesi
Kiralanan taşınmazların tahliyesi yoluyla takip, kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin sona ermesi durumunda başvurulabilen bir ilamsız takip yoludur.
Taşınmazlara ilişkin bu özel takip yoluna başvurulabilmesi için öncelikle taşınmazın kira sözleşmesine konu olması gerekir.
Bu takip yoluna başvurulabilmesi için kira bedelinin ödenmemesi veya kira süresinin dolması gerekir.
Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle İlamsız İcra Yoluyla Tahliye
Kiralayan alamadığı kira bedelinin tahsil edilmesini amaçlamayıp, aynı zamanda kiracının taşınmazdan tahliyesini de istiyorsa bu durumda kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayanarak ilamsız tahliye yoluna başvurmalıdır.
Kiracı, hem ödenmeyen kira bedelini tahsil etme hem de kiracıyı taşınmazdan tahliye etme arzusundaysa, ilamsız tahliye yoluna başvurmalıdır.
Kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle başlatılacak ilamsız tahliyede alacaklının takip talebinde bulunurken yazılı kira sözleşmesine dayanma zorunluluğu yoktur. Kira sözleşmesi sözlü yapılmış olsa dahi bu yola başvurulabilir.
Tahliye İstemini İçeren Ödeme Emri
Takip talebini alan icra müdürü, ödeme emri hazırlayarak kiracıya gönderir. Eğer birden fazla kiracı varsa ödeme emri hepsine ayrı ayrı gönderilir.
Ödeme Emrinde yazılı hususlar şunlardır:
- Takip talebinde bulunması gereken kayıtlar,
- Borcun Türk Borçlar Kanunu’nda öngörülen süre içinde ödemesi gerektiği ihtarı,
- Bir itirazı varsa ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde sebepleri ile birlikte dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirmesi gerektiği ihtarı,
- Kira sözleşmesini ve sözleşmedeki imzayı açık ve kesin olarak reddetmediği takdirde sözleşmeyi kabul etmiş sayılacağı ihtarı,
- Belirtilen süreler içinde borcu ödemez veya itirazda bulunmazsa sözleşmenin feshedileceği ve alacaklının icra mahkemesinden tahliye ile haciz talep edebileceği ihtarı.
Ödeme emrini alan kiracı, borcunu kiraya verenin yazılı olarak bildirdiği süre içinde ödemek zorundadır. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Ürün (hâsılat) kiralarında ise süre en az altmış gün olarak belirlenebilir.
Ödeme Emrine İtiraz Edilmezse Ne Olur?
Süresi içerisinde ödeme emrine itiraz edilmezse ya da yapılan itiraz kaldırılırsa takip kesinleşir.
Kiracı yedi günlük itiraz süresi içerisinde;
- Kira ilişkisinin varlığına,
- Alacaklarının kiralayan sıfatına,
- Kira miktarına itiraz etmemişse
Kira ilişkisi ve takibin kira alacağına ilişkin miktar kesinleşir
Borçluya ödeme emrinde verilecek ödeme süresi, adi kiralarda on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında otuz gündür. Konut ve çatılı işyeri kirasından söz edilebilmesi için sözleşmenin en az altı ay süreli olması gerekir, altı ayın altında yapılan sözleşmeler adi kira sözleşmesi hükmündedir ve dolayısıyla on günlük süre geçerli olur.
İtiraz süresi sonunda para alacağına ilişkin kısım kesinleşmiş olsa bile ödeme süresi geçmeden takibe devam edilememektedir
Borçlunun itiraz etmemesi ve ihtar süresinin de geçmesi üzerine alacaklı, ihtar süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden taşınmazın tahliyesini istemelidir. Bu talep üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir. Borçlu, itirazında bildirmiş olduğu sebeplerle bağlıdır.
Ödeme Emrine Nasıl İtiraz Edilir?
Ödeme emrini alan kiracı, ödeme emrine itiraz etmek isterse itirazını icra dairesine yapar.
Ödeme emrine itiraz süresi kural olarak ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gündür. Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun 315. Maddesi uyarınca alacaklıya verilen en az on günlük, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz günlük ek sürenin sonunda fesih hakkının tanındığı durumlarda itiraz süresi üç gündür.
Kiracı, yasal itiraz süresi içerisinde ödeme emrine itiraz ederse itirazla takip durur.
Kiracı kira sözleşmesini inkâr etmek istiyorsa bunu açık ve kesin olarak yapmalıdır. Alacaklının kiracının bu itirazı üzerine icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve kiracının tahliyesini isteyebilmesi için kira sözleşmesinin yazılı ve noterlikçe düzenleme veya onaylama şeklinde yapılmış olması gerekir.
Borçlu itirazında, kira sözleşmesini ve varsa buna ait imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.
İtirazın Kaldırılması ve Tahliye
Borçlu yasal süresi içerisinde ödeme emrine itiraz ederse takip durur. Alacaklının takibe devam edebilmesi için itirazın kaldırılması ve tahliye yoluna başvurması gerekir.
Alacaklı itirazın kendisine tebliğinden itibaren altı ay içerisinde icra mahkemesine başvurmalıdır. Yetkili mahkeme genel hükümlere göre belirlenir.
İcra mahkemesi yargılama sonucunda borçlunun itirazını haksız bulursa itiraza uğrayan asıl alacak miktarı üzerinden itirazın kaldırılmasına, faizin bu miktar üzerinden hesaplanmasına ve ihtar süresi içinde paranın ödenmemesi durumunda kiralananın tahliyesine karar verir.
İcra mahkemesinin tahliyeye ilişkin kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez. Tahliye için, kararın borçluya tefhimi veya tebliği tarihinden itibaren on gün geçmesi gerekir.
Kira Süresinin Sona Ermesi Nedeniyle Tahliye
Kira süresinin sona ermesi nedeniyle ilamsız tahliye yolu, elinde yazılı bir kira sözleşmesi bulunan kiralayanın kira süresinin bitiminde, kiracıyı tahliye etmek amacıyla başvurduğu ilamsız takip yoludur.
Kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yoluna başvurulabilmesi için yazılı bir kira sözleşmesinin veya yazılı tahliye taahhüdünün bulunması gerekir.
Takip talebi, kira süresinin sona ermesinden itibaren bir ay içinde yapılmalıdır. Bu süre hak düşürücü süredir, dolayısıyla bu süre geçtikten sonra bu takip yoluna başvurularak taşınmazın tahliyesi istenemez.
Tahliye Emri Nedir?
Takip talebini alan icra müdürü, 1 aylık sürenin geçip geçmediğini ve gerekli belgelerin takip talebine eklenip eklenmediğini kontrol ettikten sonra, borçluya bir tahliye emri gönderir.
Tahliye emrinde kiracının tebliğden itibaren on beş gün içinde taşınmazı tahliye etmesi gerektiği yazar.
Tahliye emrinde kiralayanın ve kiracının ve varsa temsilcilerinin isim, unvan ve yerleşim yerleri, sözleşme tarihi, kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair itirazını yedi gün içinde icra dairesine bildirmezse veya taşınmazı kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazar.
Tahliye Emrine İtiraz Edilmesi
İtiraz etmek isteyen kiracı, itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçeyle veya sözlü olarak icra dairesine bildirmelidir. Yapılan itiraz tahliye takibini kendiliğinden durdurur.
Kiracı kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etmek istiyorsa bunu ayrıca ve açıkça belirtmelidir; aksi durumda bu imzayı ikrar etmiş sayılır.
Kiracı itirazında, adi yazılı biçimde yapılmış olan kira sözleşmesindeki veya tahliye taahhüdündeki imzayı inkâr etmemişse veya kira sözleşmesi (veya tahliye taahhüdü) noterlikçe düzenlenmiş ya da onaylanmış ise kiralayan icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
İtiraz Edilmiş İse İtiraz Nasıl Kaldırılır?
Kiracının itiraz etmesi üzerine alacaklı, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve taşınmazın tahliyesini talep edebilir. Kira süresinin sona ermesi sebebiyle ilamsız tahliye yolunda itirazın kaldırılması için herhangi bir süre öngörülmemiştir.
Kiracının sözleşmedeki veya tahliye taahhüdündeki imzaya itiraz etmiş olması halinde alacaklının itirazın kaldırılmasını talep edebilmesi için bu sözleşmenin noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış olması gerekir.
İtirazın kaldırılması yargılamasında kiracı, kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını noterlikçe düzenlenmiş veya onaylanmış bir sözleşme ile ya da imzası alacaklı tarafından ikrar edilmiş bir belge ile ispat edemezse itirazın kaldırılması talebi kabul edilir; ispat ederse talep reddedilir.
Taşınmazlarda Üçüncü Kişi Bulunursa Ne Yapılır?
Tahliyenin zorla gerçekleştirileceği taşınmazda kiracıdan başka üçüncü bir kişinin bulunması halinde bu kişi işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge göstermezse derhal tahliye edilir.
Bu kişi resmi bir belge göstermese de, kira sözleşmesinde belirtilen tarihten önceki bir tarihten beri taşınmazda oturduğunu beyan eder ve icra müdürü tarafından yerinde yapılan incelemeyle bu beyan doğrulanırsa, icra müdürü tahliyeyi erteleyerek durumu üç gün içinde icra mahkemesine bildirir.
Mahkeme tarafları dinleyerek tahliye emrine karar verir veya duruma göre taraflardan birine mahkemede dava açması için yedi günlük süre verir. Dava açmak için taraflara süre verilirse, dava açmayan taraf iddiasından vazgeçmiş sayılır.
Stj. Av. Mehmet Can CİVAN & Av. Ahmet EKİN
